XXL-Nachfrage vs. XXS-Angebot – Auch im hintersten Winkel unseres Hügellandes gehen die Preise für Immobilien steil durch die Decke
Wer in diesen Tagen im Kraichgau eine neue Bleibe sucht, braucht entweder eine große Portion Vitamin B, jede Menge Kohle oder aber Ausdauer und Geduld geradezu göttlichen Ausmaßes. Bei der Lektüre der online verfügbaren Immobilienangebote, fällt man ansonsten schnell vom Glauben ab. Einfachste Häuser – hier und da dürfte der Begriff “Bruchbude” nicht allzu falsch platziert sein, werden mit blumigen Umschreibungen á la “Ein Traum für Handwerker” oder “Jede Menge Raum für ihre Kreativität” zu geradezu fantastisch anmutenden Preisen feilgeboten. Das wirklich Verrückte daran: Die meisten dieser Häuser werden ihren Abnehmer finden, oftmals sogar zu höheren Preisen als angegeben.
“So ist das, der Markt macht die Preise” räumt Thorsten Niemzik pragmatisch ein und zeigt uns eine aktuelle Auswertung der Marktlage für den Kraichgau: Knapp 600.000 Euro werden im Schnitt derzeit für ein kleines Einfamilienhaus fällig. Plus die Kosten für den Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer, den Notar und den Makler sind es am Ende dann rund 660.000 Euro. “Ne Menge Holz”, möchte man meinen.
“In den letzten Jahren sind die Preise immer weiter geklettert” erklärt Thorsten Niemzik anhand einer Grafik, deren blaue Verlaufslinie steil nach oben weist. Er muss es wissen, seit über 25 Jahren ist der erfahrene Makler bereits in der Branche, hat die Marktlage über ein Vierteljahrhundert beobachtet und hautnah miterlebt. Noch vor ein paar Jahren hätte man über die heutigen Preise nur ungläubig lachen können, erzählt der Geschäftsführer der S-Immobilien Kraichgau, einer Tochter der Sparkasse Kraichgau und bestätigt das, was wir Hügelländer schon längst ahnen: “Der Kraichgau ist schon längst Speckgürtel der großen Ballungszentren Karlsruhe und Heidelberg”. “Mit der Stadtbahn und der guten Verkehrsanbindung stiegen auch die Preise” führt Thorsten Niemzik aus und zeigt uns zur Veranschaulichung die unterschiedliche Marktlage in Odenheim und im benachbarten Tiefenbach. Tatsächlich liegen die Immobilienpreise im an das Stadtbahnnetz angeschlossenen Odenheim deutlich über denen, des noch nicht angebundenen Nachbardorfes. Der Unterschied beträgt satte 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter.
Östringen 
Tiefenbach
Die heilige Dreifaltigkeit der Immobilienbranche “Lage, Lage, Lage” gilt heute mehr denn je, der Zustand der Immobilie selbst wird immer nachrangiger. So gibt es immer mehr Bauherren, die bei einem begehrten Grundstück den Abriss der sich darauf befindlichen Immobilie gleich von Beginn an mit einkalkulieren, alles was zählt ist der wertvolle Boden. Das Angebot hechelt auch in unserer Ecke der Welt mit großem Abstand der Nachfrage hinterher, was zu Wertsteigerungen von rund 20 % pro Jahr führt, zeigt Thorsten Niemzik anhand seiner Tabellen und Auswertungen auf und weiß auch, dass für viele Menschen der Traum nach einer eigenen Immobilie damit immer schwerer zu erreichen ist. Das sieht auch bei der Miete nicht viel besser aus, in den Städten werden für eine normale Wohnung Mietpreise jenseits der 1000er-Marke, oft sogar 1300 bis 1500 Euro fällig. “Wer mit einem normalen Einkommen, soll sich das leisten können?” fragt der Makler in den Raum.
Um die wenigen, verfügbaren Immobilien, entsteht mitunter ein echter Kampf. Wenn ein attraktives Angebot online steht, gehen manchmal innerhalb der ersten Stunde schon über 100 Anfragen ein. Für ein einzelnes Objekt muss ein Makler manchmal tatsächlich mehrere hundert Mal ausrücken, erzählt Thorsten Niemzik über seinen beruflichen Alltag und jenen seiner Kolleg/innen. Das kostet jede Menge Zeit, schließlich hat jeder Interessent vor Ort Fragen und will sich das Haus ganz genau ansehen. Letzteres gehört natürlich – lange bevor ein Exposé online geht – zum beruflichen ABC eines Maklers. Die Ermittlung des Werts einer Immobilie ist ein Zusammenspiel aus vielen Faktoren. Mit Hilfe von Algorithmen und aktuellen Daten wird auf wissenschaftlicher Basis der Verkehrswert ermittelt, hinzu kommt natürlich der Zustand des Hauses selbst. Hierfür bedient sich der erfahrene Makler, der neben Jura und Immobilienwirtschaft auch Sachverständigenwesen studiert hat, auch seines Instinktes… und seiner Nase. “Wenn ich in ein Haus komme, stecke ich erst einmal überall die Nase hinein und rieche” erzählt der stämmige Hüne, der im Laufe seiner zweieinhalb Jahrzehnte als Makler schon in tausenden Häusern gewesen ist. “Wenn es muffig riecht ist Vorsicht geboten, bei Schimmel stellen sich mir sogar die Härchen am Arm auf”.
Thorsten Niemzik kann nur jedem potentiellen Immobilienkäufer raten, sich gut vorzubereiten. “Die Katze im Sack zu kaufen, geht niemals gut”. Es braucht den richtigen Makler, eine wasserdichte Finanzierung und fachliche Expertise. Auf den Kauf eines Autos bereitet sich manch einer wochenlang vor, und bricht dann den Kauf eines Hauses übers Knie… erzählt der Makler kopfschüttelnd aus Erfahrung und kennt selbstredend auch jene Geschichten von Menschen, die böse über einen solchen Kauf gestolpert sind, die wir alle schon einmal mit Schaudern gehört haben.
Neben dem Ratschlag einer guten Vorbereitung, kann Thorsten Niemzik für potentielle Käufer aber derzeit noch keine Entwarnung geben. “Die Preise werden erst einmal nicht sinken”. Damit dürfte er recht haben, denn durch die Niedrigzinsphase ist es einerseits sinnlos geworden sein Geld auf der Bank schrumpfen zu lassen, andererseits war es niemals so günstig einen Immobilienkredit zu ergattern. Solange sich das nicht ändert, wird es weiterhin teuer und schwierig bleiben, eine gute Immobilie zu ergattern, auch bei uns im ländlichen Kraichgau.
Transparenz: Die S-Immobilien Kraichgau GmbH schaltet auf hügelhelden.de Anzeigen. Dieser Beitrag wurde jedoch weder in Auftrag gegeben noch inhaltlich beeinflusst, bezahlt oder in irgendeiner anderen Art und Weise vergütet
