Man findet sie überall in der Region: leer stehende Häuser, brachliegende Grundstücke und alte Mauern im Dornröschenschlaf. Damit auch diese vergessenen Schätze wieder mit Leben gefüllt werden, hat sich Kraichtals ehemaliger Bürgermeister Ulrich Hintermayer beruflich nun genau darauf spezialisiert. Doch das bedeutet fast immer: richtig dicke Bretter bohren.
Ein kleines bisschen fühlt man sich in Ulrich Hintermayers nagelneuem Büro doch an seine Tage im Kraichtaler Rathaus erinnert. Neben ihm an der Wand steht sein alter Zimmerbrunnen, der all die Jahre auch in Münzesheim genau an derselben Stelle stand. Außerdem bekomme ich meinen Kaffee in einer echten Kraichtal-Tasse, mit Logo und allem Drum und Dran. „Ein Geschenk“, versichert Ulrich Hintermayer lachend, „ich habe nichts mitgehen lassen.“
Vor fünf Jahren ist Ulrich Hintermayer aus dem Rathaus ausgezogen. Er hatte sich damals dazu entschlossen, kein weiteres Mal für das höchste Amt in Kraichtal zu kandidieren. Der Politik hat er aber nicht ganz den Rücken gekehrt; er engagiert sich nach wie vor im Stadtrat von Waghäusel – jener Kommune, in der er aufgewachsen ist und nun wieder zusammen mit seiner Frau und den beiden Kindern in direkter Nachbarschaft zu seinem Elternhaus lebt.
Im Januar ist der Mann mit den immer fröhlichen Augen und der ewigen Struwwelfrisur 60 Jahre alt geworden. Viel zu früh, um einen Gang zurückzuschalten, wie Ulrich Hintermayer findet, weshalb er jetzt noch einmal richtig Gas geben möchte. Bei einem Spaziergang durch seinen Heimatort Wiesenthal machte es letztes Jahr irgendwann „Klick“, und er wusste, in welche Richtung es für ihn beruflich gehen muss. Überall im eigentlich schönen „Wissedäler“ Dorfbild fielen ihm plötzlich die verwaisten Häuser auf – manche verwahrlost, viele davon leer stehend. Kein guter Zustand, dachte er sich, vor allem nicht, wenn dafür an den Ortsrändern wild in die Fläche gebaut wird. So war die Idee für sein neues Unternehmen „ImmoFocus360“ geboren.
Hintermayers Portfolio konzentriert sich dabei auf die Revitalisierung von Ortskernen, indem Leerstände, Baulücken und Brachflächen durch Nachverdichtung oder Umnutzung als Wohnraum reaktiviert werden. Dabei setzt er auf eine Strategie der Innenentwicklung, die den Flächenverbrauch reduziert und durch Kooperationen mit Kommunen bedarfsorientierte, ressourcenschonende Bauprojekte realisieren soll. Soweit zumindest die Theorie. In der Praxis sind diese Bemühungen vor allem eines: langwierig, beratungsintensiv und anstrengend.
Viele Gespräche hat er in den letzten Wochen geführt – Gespräche mit Besitzern dieser alten Häuser, die vor allem zwei Motive anführen, weshalb sie ihren Besitz lieber verfallen lassen, als neuen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. „Wenn es um das Vermieten geht, sagen viele: Ich setze mir doch keine Laus in den Pelz. Ich habe so schlechte Erfahrungen gemacht, es ist mir egal, ich vermiete nicht mehr“, gibt Ulrich Hintermayer eine oft gehörte Antwort wieder. Und wenn er stattdessen einen Verkauf anregt: „Ich brauche das Geld nicht, und das Geld ist auf der Bank eh nichts wert. Also behalte ich alles, und dann verlottert es eben.“
Einerseits nachvollziehbare Gründe, andererseits ein Bärendienst für Gemeinde und Gesellschaft. Denn in der Konsequenz finden sich in immer mehr Kommunen hässliche Baulücken, verfallene Halbruinen und damit deutlich weniger Wohnraum in der Ortsmitte – dort, wo er im Grunde hingehört. Was kann man gegen solche Argumente anführen? Überzeugungsarbeit, Engelszungen und viel Geduld. Ohne die geht es nicht, weiß Ulrich Hintermayer. „Da müssen richtig dicke Bretter gebohrt werden.“ Ein Grund, weshalb viele Makler sich lieber auf Neubauten spezialisieren, denn diese sind deutlich einfacher zu vermitteln, lösen allerdings nicht die strukturellen Probleme unserer Städte und Dörfer. Insofern ehrt es den Altbürgermeister, dass er sich mit seinem Unternehmen diesem schwierigen Thema angenommen hat.
„Mir liegt sehr viel daran, dass diese braunen Flecken einfach verschwinden und dass man daraus wirklich Wohnraum generieren kann“, sagt der Alt-BM, gibt sich aber auch pragmatisch. Ein Haus, das jahrzehntelang leer stand, lässt sich oft nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll sanieren; hier geht es dann tatsächlich um Abriss und Neubau. Doch bei Häusern, die noch gut nutzbar sind, empfiehlt es sich, über alternative Wohnprojekte nachzudenken. Gerade wenn Senioren allein in einem riesigen Haus leben, das in den Fünfzigern oder Sechzigern gebaut wurde, ist der emotionale Widerstand oft groß. Hintermayer weiß: Einen alten Baum verpflanzt man nicht. Doch man kann ihn stützen und den Garten neu ordnen. „Warum nicht ein Stockwerk separat erschließen und es z. B. an eine junge Familie oder an Studenten vermieten? So könnte man sich gegenseitig helfen und im Alter einen echten Mehrwert schaffen“, denkt Ulrich Hintermayer laut nach. Ein valider Gedanke, denn Generationen können zweifellos voneinander profitieren.
Noch sind viele Vorhaben des langjährigen Politikers eher Absichten. Ob es ihm gelingen wird, die besagten dicken Bretter auch wirklich durchzubohren, bevor der Bohrer heißläuft, muss die Zeit zeigen. Aber: Ulrich Hintermayer hat Zeit. Er ist in der komfortablen Situation, nicht von Tag eins an große Gewinne erzielen zu müssen – ein echter Joker. Denn eines steht felsenfest: Seine Idee trifft einen Nerv.
In Deutschland werden jeden Tag etwa 50 Hektar Fläche für Siedlungen und Verkehr neu in Anspruch genommen – das entspricht täglich der Größe des Vatikanstaats. In Baden-Württemberg liegt der tägliche Flächenverbrauch aktuell bei 4,6 bis 5,1 Hektar. Damit wird das Ziel der Landesregierung, den Verbrauch bis 2030 auf unter 3 Hektar pro Tag zu senken, deutlich verfehlt. Bis 2035 strebt man die „Netto-Null“ an, also einen Ausgleich zwischen Versiegelung und Entsiegelung. Doch davon ist man noch weit entfernt.
Ob Ulrich Hintermayer tatsächlich alle dicken Bretter durchbohrt bekommt, bleibt abzuwarten. Doch allein die Tatsache, dass er es versucht, ist ein wichtiges Signal gegen die Bequemlichkeit der „grünen Wiese“. Denn am Ende profitiert eine Gemeinde nicht von versiegelten Äckern, sondern von einem Herzschlag, der wieder in der Ortsmitte zu spüren ist.
Das macht schon nachdenklich, wenn die Bürgermeister in ihrer Amtszeit Baugebiete erschließen und im Ruhestand entdecken, dass der Ortskern zerfällt. Man soll eben die Hoffnung nie aufgeben. Wenn ich dann einmal mit 5- oder 10 000 € in Pension gehe, fallen mir dann auch die guten Dinge ein. Aber ich muss ja bis 67 schaffen, oder bis 70 oder 85 ? Dann gibts vielleicht noch 45 % vom letzten Lohn und dann fällt auch mir nix mehr ein.