Der Kraichgau mag wie eine gemütliche, ländliche Idylle wirken – hinter den Kulissen des Hügellands tobt jedoch ein dynamischer und wie eh und je heiß umkämpfter Immobilienmarkt.
Abenteuer Hauskauf
Wenn ich mit meinem äußerst begrenzten Budget nach Immobilien im Kraichgau suche, dann erhalte ich meist Angebote mit lyrischen Überschriften wie: „Ein Traum für Handwerker“, „Hier können Sie Ihrer Kreativität freien Lauf lassen“ oder „Ein Schatz, der aus dem Dornröschenschlaf erweckt werden will“. Das alles sind in meiner Preisklasse und in der seltsamen Sprache der Branche bessere Umschreibungen für: „Na, Bock auf eine abrissreife Ruine?“.
Kurzum: Das Abenteuer Immobilie ist nichts für Traumtänzer. Wer hier mitspielt, muss die ungeschriebenen Gesetze des Marktes beherrschen und vor allem die eigenen finanziellen Grenzen nicht nur kennen, sondern auch knallhart akzeptieren. Wer ein prall gefülltes Bankkonto hat, der kann hier entspannter agieren. Andere, die wie ich mit spitzem Stift kalkulieren müssen, sollten sich aber gut informieren und vorbereiten, denn wir leben eindeutig in keiner Region, in der der Immobilienmarkt nur so von Schnäppchen wimmelt. Selbst für den eingangs erwähnten „Handwerkertraum“ erwartet der willige Verkäufer im Kraichgau noch ein erkleckliches Sümmchen.
Gut ist es, einen Insider an der Seite zu haben, beispielsweise ein erfahrenes Schlachtross wie Thorsten Niemzik von der S-Immobilien Kraichgau GmbH in Bruchsal. Seit Mitte der Neunziger ist der diplomierte Immobilienwirt in der Immobilienbranche aktiv. Er kennt ihre Höhen, ihre Tiefen, ihr Potenzial, aber auch ihre Fallstricke. Wie es tatsächlich um den Markt im Hügelland bestellt ist, legt der brandneue, über 100 Seiten starke Marktbericht des Unternehmens schonungslos offen. Er liefert ein gläsernes Fundament aus harten Zahlen und Fakten – akribisch aufgeschlüsselt für jede einzelne Gemeinde. „Die Vorbereitung allein für die Daten, die dauert Monate“, berichtet Thorsten Niemzik. „Da steckt schon richtig viel Aufwand drin.“
Kein Markt für Schnäppchenjäger
Wer hier im Kraichgau eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, der muss das Marktumfeld genau kennen, und dabei hilft der Bericht ungemein. Er zeigt vor allem eines auf: Es gibt zwar unterschiedliche Preisklassen in der Region, je nach Gemeinde, Infrastruktur und Lage, aber unterm Strich ist die gesamte Region eher im hochpreisigen Feld einzuordnen. Schließlich leben wir in einer äußerst beliebten Ecke von Deutschland. Der Kraichgau findet sich mittlerweile stramm eingespannt in den Speckgürteln der Metropolregion Rhein-Neckar und der TechnologieRegion Karlsruhe wieder. Es gibt kaum noch einen Winkel, der als Wohnort nicht heiß begehrt wäre. Deswegen darf man sich hier keinen Illusionen hingeben: Echte Schnäppchen gibt der hiesige Markt kaum her.
Tatsächlich sind die Preise in den letzten Jahrzehnten stetig angezogen. Das weiß auch der gebürtige Oldenburger Thorsten Niemzik nur zu gut, der seit mittlerweile 50 Jahren in der Region lebt. „Ja, die sind hochgeschossen. Ich kann dir ein Beispiel geben“, führt er aus. „Ein Bauherr hat 2006 an der Bergstraße gebaut und damals 530 Euro für den Quadratmeter bezahlt. Heute liegt der Bodenrichtwert dort bei 1300 Euro.“ Woran liegt das, will ich wissen, und die Antwort kommt prompt und ungeschminkt: „Weil keine Grundstücke mehr da sind. Der Markt reguliert sich eben selber.“
Richtig abstruse Formen hat die Preisentwicklung in der Niedrigzinsphase um etwa 2018 herum angenommen. Damals wechselten Immobilien weit über Wert den Besitzer, da viele Menschen nicht mehr am damals unattraktiven Kapitalmarkt investieren wollten, sondern in den ewigen Klassiker: Betongold. Thorsten Niemzik und sein Team konnten dem Ganzen ein Stück weit nur konsterniert zusehen. Sie mussten die Kundschaft darüber aufklären, dass hier die Schere zwischen tatsächlichem Wert und aktuellem Preis weit aufklafft, der Markt aber eben gerade nichts anderes zulässt. Dennoch wurde den Maklern nahezu jedes Objekt zu astronomischen Preisen aus den Händen gerissen. Hätte man die S-Immobilien Kraichgau GmbH damals mit einem Supermarkt verglichen, die Regale wären bis aufs letzte Brett leer gefegt gewesen.
Zwischen Angelbachtal und Top-Lagen
Mittlerweile hat sich das Ganze wieder eingependelt. Rund 100 Objekte hat Thorsten Niemzik derzeit in seinem Bestand, quasi alles von klein bis groß. Die Wertspanne von Immobilien ist dabei übrigens einer der großen Aha-Faktoren des aktuellen Marktberichts. Selbst innerhalb einer einzelnen Gemeinde liegen die Preisdifferenzen in derselben Wohnlage bei mehreren 100.000 Euro. Übergreifend über alle Wohnlagen fällt diese Zahl noch deutlich größer aus.
Nehmen wir beispielsweise Angelbachtal: Hier finden wir Angebote in mittlerer Wohnlage für 260.000 Euro, aber auch Preise von knapp 900.000 Euro in der sehr guten Wohnlage. Angelbachtal ist in diesem Fall noch nicht einmal ein extremes Beispiel, denn in der Gemeinde gibt es weder einfache Wohnlagen noch Top-Wohnlagen. Dort, wo diese beiden Kategorien zusätzlich existieren, liegt schnell eine Million Euro und mehr zwischen den verschiedenen Möglichkeiten am unteren und am oberen Rand der Preisskala. Ganz essenziell ist auch eine gute Anbindung. Nur ein Stadtbahnanschluss beispielsweise kann gleich mehrere hundert Euro mehr bedeuten – und zwar pro Quadratmeter.
Vom Filmentwickeln zur 3D-Kamera
30 Jahre wird die S-Immobilien Kraichgau GmbH anno 2026 alt, sogar noch ein klein wenig länger in der Branche ist Thorsten Niemzik. Er hat gesehen, wie sich das Geschäft mit Immobilien in den letzten Jahrzehnten verändert hat – manches davon zum Vorteil, manches davon weniger. 1995 war es freilich günstiger, ein Haus oder ein Grundstück zu kaufen und auch einen Neubau zu errichten. So wie damals wird es nicht mehr, das weiß der erfahrene Makler genau. Deswegen gilt es, sich bestmöglich auf einen Kauf oder einen Verkauf vorzubereiten. Ein Instrument wie der Marktbericht ist hier ein sehr starkes Werkzeug, um sich vorab zu informieren. Individuelle Zahlen gibt es dann direkt in der persönlichen Betreuung.
Einen großen Vorzug hat die Entwicklung der letzten Jahrzehnte aber aufzuweisen, nämlich die der Präsentation und der technischen Unterstützung im Hintergrund. Er selbst hat in den Neunzigern noch die Fotos aus seiner analogen Knipse zum Drogeriemarkt zum Entwickeln gebracht, sie danach am Computer eingescannt, das Exposé handschriftlich aufgesetzt und auf Papier ausgedruckt. Mittlerweile gibt es ausgeklügelte 3D-Kamerasysteme, die die Wohnfläche komplett erfassen, daraus Bilder, Animationen und Filmaufnahmen erstellen und sogar valide, verwertbare Eckdaten für die Berechnung der Zahlengrundlage ausspucken. Kunden können mit eigenen Logindaten innerhalb von Sekunden Suchaufträge erstellen, Exposés herunterladen und den Kontakt herstellen. All das war früher deutlich komplizierter.
Die Kardinalspflicht: Vorbereitung
Doch so einfach der Zugang zu Informationen auch sein mag und so gut deren Aufbereitung ist: Am Ende bleibt immer noch die eine große Kardinalspflicht bestehen. Es braucht eine gute Vorbereitung mit starker Unterstützung – schließlich geht es hier um richtig viel Geld, nicht selten um die größte Ausgabe eines Lebens.
„Wenn einer ein Auto kauft in Deutschland, dann fragt er 20 Freunde und fünf Sachverständige. Und da geht es vielleicht um 10.000 Euro. Und hier geht es halt gleich immer um 100.000 Euro oder viel mehr. Wenn ich da eine fündprozentige Abweichung habe, dann kostet das schon immer richtig viel Geld“, weiß Thorsten Niemzik genau. Den neuen Marktbericht sieht er daher als wichtiges Werkzeug, um sich im komplexen Immobilienmarkt der Region zu orientieren.
Doch trotz des bürokratischen Spießrutenlaufs, trotz investierter Nerven und hunderter Arbeitsstunden: Am Ende lohnt sich der Kraftakt. Es bleibt ein unbeschreibliches Gefühl, auf dem eigenen Grund und Boden zu stehen – vor allem in dem Wissen, dass dieser immer rarer wird. Wie hat das Mark Twain schon vor Ewigkeiten so schön formuliert: „Kauft Land, sie stellen es nicht mehr her.“
Hier ist ein kurzer, knapper Disclaimer, der genau diesen Sachverhalt neutral und professionell auf den Punkt bringt:
Transparenzhinweis: Die S-Immobilien Kraichgau GmbH schaltet Werbeanzeigen auf Hügelhelden.de. Dieser redaktionelle Bericht ist von dieser Werbepartnerschaft vollkommen unabhängig; er wurde weder beauftragt, bezahlt, anderweitig vergütet noch inhaltlich beeinflusst.
